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朗诗:最重要的是不要有风险

来源:    2018/9/3 11:37:57     浏览次数:0

  【河源优房网讯】每年8月,是港股上市的房地产公司发布中期业绩的时节。

河源优房网讯_朗诗:最重要的是不要有风险

  8月24日,朗诗绿色集团举行司2018年中期业绩发布电话会,首席财务管申乐莹、副总裁谢远建、董事会秘书田军、美国事业部首席执行官John Ho、朗诗寓事业部总经理章林及常青藤事业部总经理朱贤坤等一众管理层出席。

  据朗诗绿色集团中报显示,截至2018年6月30日止六个月,实现净利润约为3.69亿元,比去年上升184.5%,净利润率18.0%;核心净利润(除税后汇兑损益及投资性物业公允价值变动的净利润)约为3.27亿元,比去年同期上升60.0%,核心净利润率约16.0%。

  另一方面,朗诗绿色集团半年度收入总额约为20.5亿元,较去年同期下降约11.3%。朗诗中报公告指出,收入下降是由于资产轻型化战略下,新增拓展项目主要采用合作开发方式,项目公司主要为合营及联营公司,收入也不再纳集团合并报表。

  据申乐莹解释,朗诗绿色集团进行战略转型是从2014年、2015年开始,现阶段正好是交付核算期。所以,公司和联营公司的业绩有了大幅增长,这些业绩其实都是朗诗全程操盘。这些项目收入如果并入报表,朗诗的营收还是会有增长。

  按照申乐莹的说法,朗诗绿色集团上半年各项指标其实都有增长,但与业绩增长现状不同的是,对于未来的市场坏境,朗诗抱着审慎的态度。

  “我们最重要的是要控制,不要有风险。”申乐莹称:“在相当一段时间内,我们觉得公开市场的地价是算不过来帐的。”

  朗诗侧重通过收并购、参股等方式低成本获取项目。据观点地产新媒体查阅,2018年上半年,朗诗新增项目9个,其中,中国境内6个,美国3个,新增建筑面积总计79万平方米,权益建筑面积58万平方米。在新增项目中,有八成是通过收并购、委托开发及参股等形式获取。

  在投资审慎的同时,朗诗亦一直有意识的在“存粮”,“我们预计,今年全年和以往一样,会保持一个微正的经营性现金流。”申乐莹说道。

  “面对目前整个市场环境,朗诗希望秉持比较审慎务实的投资策略,在买地上量入为出,实时监控需要储备的现金余额,然后在适当的时候看市场上好的投资机会。”

  与此同时,朗诗净负债率一直处于下降趋势,截止到2018年上半年,净负债率为47.2%,较2017年末48.8%的净负债率下降了1.6个百分点。

  面对国内“租购同权”等政策风向以及市场环境的不确定性,朗诗也将业务模块延伸至长租公寓、养老服务等业务。

  截至2018年6月30日,朗诗寓已在13个城市获取75个项目,确认房源22708间,运营房间数量4286间。

  “从7月份开始到年底,每个月都会有1000多间以上的量往市场上投放。”申乐莹表示。

  对于长租公寓是一个不赚钱的生意的观点,申乐莹表示,这只是目前不赚钱,不代表未来不赚钱。从商业模型方面看,现在就是开始投入期间,需要有几年的现金回转周期,过了这个周期,后面的盈利性就比较好。

  申乐莹指出,如果放在整个周期角度来考虑,长租公寓的收益其实并不差。按朗诗的测算,长租公寓全周期净利率情况基本上在16-20之间。

  但她同时指出,另一种情况不赚钱的,可能是因为规模不够大。当规模不够大时,没有办法摊销比较大的后台成本,管理人员,设计、工程改造人员,包括线上系统的成本。

  养老服务方面,朗诗常青藤已布局北京、上海、杭州、南京及苏州五座城市,共获取项目22个,拓展床位3279张。朗诗表示,公司正在考虑将控股股东已持有8个项目注入集团养老业务。

以下为朗诗绿色集团2018中期业绩会问答实录:


  现场提问:下半年有境外发债的计划吗?买地计划又是什么?

  申乐莹:目前还没有确定的境外发债计划,但也不排除这种可能性。任何的融资行为,都将在全集团负债管理的框架下进行。

  买地方面,下半年还将维持量入为出的管控。相比其他开发商,上半年我们在投资上并不是那么多。

  对整个大势的判断,上半年不是最好的投资时点。也就是说,我们觉得下半年可能机会会越来越多。从现在对市场的观察来说,也是越来越多。

  我们会非常贴近市场去观察每个投资市场的机会,特别是下半年有一些财务政策比较激进的公司会更缺钱。

  朗诗已经比较提前做好一些储备,朗诗也有很多战略合作伙伴,所以只要是有机会,下半年会加大投入,但前提是账要算得过来。

  每周都有投决会,实际上观察到还是要去审慎的算账,土地价格和最后预期市场能实现的销售价格,一定要有合理的关系。即便现在是底价,也要看一看是不是合适的底价,政府在卖地上的预期是不是还没有回调,我们以这个视角去积极对待投资的机会。

  另外,我们有大量的收并购项目,这些项目要看到地价或者价格是比较合理的,我们觉得应该是比较安全,才会去投。

  同时,要监控销售资金回笼的情况,一般来讲,下半年资金回笼会多一点。所以在量入为出的指导思想下,预计下半年投资节奏会和销售节奏同步。

  现场提问:平均买地成本是多少?


  申乐莹:目前平均土地成本大约在4000元/平方米。

  现场提问:一般来说,签完合同之后多长时间可以回收现金?回收的比例是多少?


  申乐莹:我们在中国和美国业务是不太一样的,中国的回款率比较高,大概前年的回款率在90%以上,去年实际上是超过这个数字的,我们预期会在一定时期内稳定于这样一个数字。

只是说现在政府限价和限签,有时候会导致回款的速度放缓,但是从全年角度而言,我们的回款率指标一直是维持市场比较高的水平。

  现场提问:请问美国的回款率是多少?

  John Ho:美国业务模式也有两个板块,东部的项目是公寓类型,公寓类型在美国可以预售,但是不可以提前收款,所以要等项目工程竣工之后,一般达到一定规模,可以预收60%-70%。大概两年的工程,两年工程结束之后就可以立刻开始交付了,预售的回款率水平是70%。

  西部项目不太一样,因为西部产品是别墅和联排别墅,别墅和联排别墅在加州的话,工程期比较短,大概六个月就可以建一套房子,也可以预售,但是不能收预售款。所以从卖这套房子到交付,差不多六个月的时间可以收回这套房子的钱。

  现场提问:平均融资成本和去年比有什么变化?今年大概是多少?

  申乐莹:目前平均表内融资成本与去年同期持平,表外融资成本略有下降。

  表外的会根据全国市场口径去披露这个数据,有不少小股操盘的公司是不并表的,这些项目上的融资一般是以低息的开发贷款和建筑贷款为主,目前表外融资成本是5.7。

  现场提问:加上2018年新开盘的9个项目,总共有97亿元的可销售项目,下半年还会有新的项目开盘吗?加起来总共是大概有多少的可售项目?


  申乐莹:上半年新增的可售货值是97亿,不是开盘的,累计可操盘项目、累计可售货值是1096亿。

  我想重点提示一下,朗诗现在的模式并不完全依赖于资本,我们拓展项目其实已经不再依赖于一定要去拍地,即便是去投资、拍地也好,或者收并购也好,我们也有股权合作伙伴以及基金合作伙伴一起进行投资。

  除此之外,我们还有一些委托开发项目,利用朗诗的差异化技术、绿色建筑技术、绿色产品的操盘能力,不占股权向独立第三方输出管理服务,这个是我想强调的朗诗管理模式里面非常重要的一点。

  我们更看重的并不是传统意义上的买了多少地,储备了多少未来几年可以卖的项目。更重要的是操盘规模,也就是说用朗诗的品牌、朗诗的技术以朗诗的团队,进行委托管理、全程操盘管理的项目。可以理解为这是资产管理,操盘规模是我们更看重的一个数据。

  目前我们的权益比例可能在30%左右,这部分跟其他开发商一样获得投资收益,也获得对应的交付结算收入和利润,剩下的70%有一些是零股权,是代建,那一块我们有非常好的收入,而且这块收入应该说风险是相对低的。

  在这块收入上,我们有一个非常好的复合增长。这部分收入,包括操盘费、技术管理费以及超过目标业绩的一些分成。

  所以,朗诗在投资这两个字上是多样化的,如果地价非常贵,在相当一段时间内,我们觉得公开市场的地价是算不过来账的,那么我们可以收并购、联合投资和参股别人的项目。

  重要的是要控制,不要有风险。朗诗的技术、朗诗的产品,也使得我们有这样的能力去接委托开发的业务。

  现场提问:朗诗现金流具体的情况是怎么样的?

  申乐莹:现金流的话,大家可以看得到,我们经营性现金流入是45个亿,然后经营性现金流支出是41个亿,权益下的投资开支是7.8个亿,建筑开支主要是指工程支付等等这一些是18个亿,其他有15个亿,总体的经营性现金流是正的3个亿。

  预计全年和以往一样,保持微正的经营的现金流。因为刚刚有说到,在面对目前整个市场环境之下,我们会坚持比较审慎务实的投资策略,在买地支出上是量入为出的,也就是说会看经营性现金流入的情况,实时监控需要储备的现金余额,然后再去适时的看市场上好的投资机会。

  我们会比较审慎地做这个事情,包括去年全年,我们也是维持一个微正的经营性现金流。

  现场提问:公司对长租公寓一块是怎么看的?现在两万多套房源,开发的是四千多套,从房源到正式运营,公司有什么考量吗?

  章林:在媒体上引起一些租金争议的,是以分散式中介出身的一些企业。朗诗寓聚焦的是集中式长租公寓,和分散式长租公寓还是不一样的。

  租金的矛盾其实更多是供给不足,或者说结构性的供给不足造成的。朗诗寓所做的集中式长租公寓,其实是在增加市场上的绝对供给,因为我们的商业模式是把这些低效的、原来没有用于居住用途的这些产品,一些商业,一些老旧的酒店,改造成适合青年、白领经理的长租公寓产品。

  我们是增加这个市场的供给,从这个角度来说,是和分散式不太一样的。分散式是将现有在租房源装修完以后出租,实际上是存量,没有增加供应。

  截至6月30日,朗诗寓是两万两千多间,目前开业量是六千多间,这个比例还是合理的。

  从7月份开始到年底,每个月我们都会有1000多间以上的量往市场上投放,也就是说大量的产品都还在路上,会面向市场。

  朗诗寓在长租公寓上的产品打造理念,其实是希望给市场上的客户提供一种比较有品质的、功能配套又很齐全的一种产品。

  我们套内20多平米的产品,比起50-60平米比较低效的老旧住房,功能上是相同的,但是品质上面会有更好的品质感受,而且有社交、增值服务、安全、健康这样的一些价值在里面。

  我们的产品在市场上是有竞争力的,对一二线城市的一些居住需求,也是有益的一个渠道。

  现场提问:前一阵子潘石屹说了,这一块也不挣钱,现在报出的消息有几家也破产了,市场对这块是有怀疑的,这一块到底挣不挣钱?现在又传出来政府对租金进行管制,长租公寓租金这一块会有提升的空间吗?公司怎么控制成本和租金?

  章林:媒体报的是杭州一家公司,但是这种公司,他们是无本套利性的P2P的这样一种形式,实际上是拿客户的信用去套取金融平台的资金,用这个资金去发展,是这样一种模式。

  这种分期不是我们商业模式里的一个要件。

  首先,我们有分期产品,但是分期的合作对象都是工行、建行、交行这样的国有大行,稳健性比较强的,大家的风险防范方面,双方都是对这块有意识的。

  第二,我们对于分期这块是不强制的,对于客户而言,只是增值服务选项之一。类似于像杭州的事件,实际上只要租他的房子就要用他的产品,所以就导致出现了问题。对于我们这种比较有实力的集中式长租公寓运营商而言,这样的风险其实是看不到的。

  赚不赚钱的问题,长租公寓现在是不赚钱,但不代表未来不赚钱。因为我们都是十年、二十年的租约,商业模型就是在开始投入期间,需要有几年的现金回转周期,过了这几年的周期以后,其实后面的盈利性比较好。

  现在考量的IRR、净利率、毛利率,如果放在整个周期角度来考虑的话,其实收益率情况并不差,我们自己测算的全周期净利率情况基本上在16-20之间。

  刚刚拿项目的时候,肯定是现金净流出,因为要装修,要设团队,要能够把渠道铺好。等到稳定期第二年的时候,其实是打平,往后的盈利性持续增强,放在全周期来说,盈利性其实是比较好的。

  另外一个说不赚钱的,就是规模不够大,没有办法摊销比较大的中后台成本,管理人员,设计、工程改造人员,包括线上系统的成本。随着我们规模的增大,可能到了五万、六万间水平的话,中后台规模方面也会出现规模效益,也会急速的放大。

  关于政府对于租金的管控这块,其实租赁市场是有各种不同的供给对象的,比如说有公租房、廉租房,政府的人才公寓,政策性保障住房,另外还有市场化运作的公司,不同的供给主体,面对的客群包括这些客群所关注的点都是有所不同的。朗诗寓瞄准的客户,他们对于品质会有一些更多的要求。

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