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不限购!全球投资者都在关注这类资产,抢驻深圳的大好时机!

来源:    2019/8/20 9:54:52     浏览次数:0

[导读]:手里没几套房子,都不好意思说自己是深圳人。

 最近的投资走向是怎么看?就在上个月,上海bossN整层亿购阳光粤海的消息不胫而走。据了解,这家企业不止购买整层公寓,另外还买了2套2000万级别的住宅,粗略算下来应该超过5个亿总额,是截至今年度深圳最大宗的个人交易案。 5个亿对于神经大条的深圳人来说,可能不算什么。 但这件事情本身的关注点其实并不在过亿的交易金额上,而是大宗交易事件本身。不久前有网友向我诉苦,和买家谈得好好的房子没隔两天被投资公司抢先了,更过分的是投资机构给的钱还比他谈得价钱要高。 这样的案例在近两年的深圳市场并不少见。但需要注意的是,过往大宗交易多发生在国际化大都市,比如伦敦、曼哈顿、曾经的上海和北京,投资机构往往看好的是一个城市的内在价值。 现在,深圳已然成为各大投资机构看好的“重症区”。 而那些想要在深圳投资置业的朋友,已经不单单是排队、摇号这么简单,甚至一个不小心,就有可能发生被大户“截胡”的风险。

NO. 1|从公司整购到个人整购,抢占深圳是大势所趋!

前段时间,有消息传出一土豪机构花15亿打包购入深圳太子湾商务大厦4号楼、5号楼两栋写字楼,光定金就交纳了1.14亿。7月22日,又有消息传出,位于宝安西乡的天谷大楼近千套房源被一家投资公司整购。 深圳的这股整购之风从几年前就有了,只是今年特别激烈。 从戴德梁行统计的数据来看,2019年上半年深圳共录得大宗交易11笔,交易总额达253.6亿,同比去年接近翻倍。而过去一年,红山6979办公物业以超过17亿元的价格被整体打包,诸如此类的大资金整购消息被市场广为流传。 在吃瓜群众纷纷感叹深圳不缺购买力的同时,村长也在两年来的整购气氛中嗅到了一丝质的演变。 首先,大宗交易从公司整购到个人整购。文章开头提到的阳光粤海案例就是一个典型的个案。事实上,从2015年开始尤其是去年,外地、外籍的个人买家涌入深圳的现象正在呈现几何级数增长。 臻湾汇春节期间2套“老外”(外地客):分别来自江西和北京东海国际北京香港客人下手多;湾玺bayhouse公寓2成外地+境外人;深圳湾1号莱佛士公寓基本“外来豪”。 其次,投资机构的等级越来越高。比如去年底,中国人寿与华侨城共同出资设立基金,整体收购华侨城大厦,涉及整体金额近180亿;今年2月,港交所上市的REITs领展房产基金以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心。 领展的这个价格拍下时,当时还有不少声音认为价格高了,不过领展方面倒是认为深圳的前景极为乐观。

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这两点的变化,直接指向深圳在全球视野的关注度。 诺贝尔经济学奖得主、美国哥伦比亚大学教授约瑟夫·斯蒂格利茨有一句名言,“21世纪将会有两件大事影响人类的进程:一个是以美国为首的新技术革命,另一个就是中国的城市化”。 而中国的城市化已经从金融转向科技,向以第三产业主导的科技资本转变。作为《粤港澳大湾区规划纲要》中定义的“创新创意之都”,深圳首当其冲积极打造一批科技创新走廊的支撑平台和关键节点。 可以预见的是,下一阶段的深圳将直接对标国际化都市。

NO. 2|是大空港被低估,还是深圳被高估了?

这些年,深圳的新区像雨后春笋般开始冒尖。 前有宇宙中心龙华,后有湾区核心大空港。深圳链式的地理空间结构决定了它是个多中心城市,片式的产业布局又决定了每个中心的功能定位不同。
今年以来,不管是个人投资者还是机构,最看好的片区都是大空港。
5月29日,位于大空港片区的会展湾·中港开盘,一次性推出1273套商务公寓,当天即卖出828套,进入持销阶段后非整售公寓更是直接售罄。如此亮眼的成绩,比豪宅海境界二期、新锦安海纳公馆以及“热盘”和成嘉业还具战斗力。 很多深圳人对于大空港并不陌生,在过去的一年里,这个区域的火热程度堪比前两天上热搜的武汉的高温预警。但是大空港究竟有没有可持续的成长性? 也就是,我买的预期价值会不会在未来兑现。 观察所有城市核心的共性、总结规律,我们发现合肥,南京,杭州,福州,基本上每一个城市新规划的片区,都是此轮房价涨幅最高的。因为政府对它的定位比较高,倾尽财力打造,各种配套设施一应俱全。 我们再来看看大空港的定位。

国家官方定位:国际知名空港都市区。根据规划,至2020年,大空港建成一批基础性、功能性项目,基本完成启动区开发建设,拉开空港都市区发展框架。届时航空客运吞吐量达到4500万人次、货邮吞吐量达到200万吨,地区生产总值达到600亿元。 大湾区规划纲要:前海扩容,大空港也纳入其中。 广东省三年行动计划:国际航空枢纽、海洋新城、科技创新走廊(包括宝安107 国道科技创新走廊)、全球最大会展中心(已进入试运营阶段)、深中通道(预计2023年通车)。其中,国际会议中心以及新科技馆也集中在大空港片区,将成为深圳的新地标。(信息来源:广东省人民政府)

而大空港实际上代表的是深圳的一个发展趋势,现在前海房价已经去到10万了,大空港更是没有理由降下去。作为新沙井目前热卖的不限购不限贷的产品,万科星城以其品牌的影响力,未来价值发酵十分巨大。

NO. 3|其中,最受欢迎的是这类产品

虽然我们常说投资一个城市往往是选择购入该城市的房产,而如何选择其实关乎到人们的投资心理和专业知识。 段永平把巴菲特的投资哲学概括得非常简单,“你要买一只股票,其实是买这家公司,因此前提是你必须了解它,这与投机截然不同!”凭借着这种心得,段永平也成为网易股价从1美元涨到70美元的受益者。 换言之,你需要的不是操作而是分析。 回过头来,需要解决的第一个问题是,什么样的产品值得买? 在深圳市场的成交中,我们发现,往往资源型产品最受欢迎。这种资源型体现为两点:第一点是狭义上投资的便利性,通常为小面积、不限购不限贷且有70年产权的商业属性产品;第二点则是广义的稀缺性,这类产品往往占据了核心位置、配套,由于开发的数量不多,遭到市场的疯抢。 比如纽约中央公园附近的房产、再比如上海和北京的一些高品质房产。而在深圳,近两年最火热的地区无疑是前海-大空港所在的西部。

通过2019年上半年楼盘成交榜单可以发现,来自西部的楼盘成交占比达到50%。其中,而文章前面提到的万科星城连续几月成交套数荣获深圳市场龙虎榜,实属热销。

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      (万科星城示意图) 

7月20日,万科星城再推新品,首周末客流量就达到了400人次。而本次的新品:“万科星城-创变空间”,推出的百余套商业性质产品,建面约为53-94㎡,层高约5.1米。
此外,万科星城在售商业产品“万科星城·星光天地”,有建面约19-90㎡的街铺。铺铺临街,占据百万大城中轴位置,扼守社区出入咽喉,坐拥充盈人流,展示效果佳。
两种产品皆是70年产权,且不限购不限贷的房产。
从现场的情况看,本次组合商业产品同样吸引了大量外地客户到访。
这和我前面提到的“资源型产品”的两点不谋而合。 

1) 投资灵活,投资风险小。

万科星城的组合商业产品面积最小有建面约19平米,且商业性质,这样的产品很容易被外地资金相中,按照投资机构惯有的操盘手法,不排除整层的大宗交易,而百余套的货量,确实稀缺。
两种产品方正铺形和适宜的空间尺度,也让空间设计具备更高想象力,使用上更加灵活。 

2) 核心位置,百万配套。

就位置核心性而言,万科星城周边数十个成熟住区,1公里半径内超过2万个家庭,拥有8万+活跃消费力,是城市新的生产力的消费首选地;而万科星城1#建设中的一个48班九年一贯制中小学和一个18班幼儿园,师生及家长近6千多人——庞大而稳定的文教消费群,教育消费商机无限。

配套上,万科星城打造的“一街一里”,由中轴商业“中央大街”和万科特色商业“万科里”构成,中轴商业及创变空间,将强势联动万科里,将形成区域一张新的商业名片,牵引海量区域内外消费人流。

而万科星城近百万综合体的体量,以及位居城市级生活消费中心的配套,集教育、商业、居住、公寓、租赁、商办、文体七大全业态链,不仅构建空间场所,更实现生活内容与服务的全场景。

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(效果图)

这其中,万科又以其品牌和产品力给项目添了几分投资价值:万科物业连续十年蝉联物业百强TOP1,优质的增值服务可以为资产提供一层保障。

最后村长想说的一点是,相比北京、上海等国际都市,由于开发较晚,深圳实际上还处在一个成长阶段。而这一阶段,就要看各路投资机构背后的智库是怎么选的,当大宗交易波动最为频繁的阶段,就是我等“散户”入手的最佳时机。

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