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克而瑞:8月楼市、地市继续低迷 金九或将小幅回升

来源:克而瑞地产研究    2019/9/10 10:42:28     浏览次数:0

[导读]:8月,新房、二手房以及土地市场皆持续转冷,重点城市新房成交量同、环比双降,长沙、济南、徐州等市成交显著缩量,主要城市二手房成交量环比继续回落。

      土地市场意料之中的严峻,成交量价齐跌,溢价率连续两月低位运行,但尚未出现去年下半年大范围流拍的情况。

  供应:六成以上城市明显放量,深圳、昆明、南宁等创年内新高

  8月,全国29个重点城市新增供应面积2483万平方米,环比上升13%,同比下降8%。供应量环比上涨有两方面原因,一是七月历来是供货低谷,基数较低,二是为迎接“金九银十”的销售旺季,房企普遍提前布局、加大推货量。

  4个一线城市8月新增供应217万平方米,环比微升2%。深圳新增供应面积环比翻番,达到今年以来的峰值,受“中国特色社会主义先行示范区”的利好规划影响,未来开发商推盘有望继续加速。北京本月有批量限竞房集中入市,一定程度上缓解了市场供需矛盾。

  25个典型二三线城市新增供应2266万平方米,环比上升14%,同比微降5%。环比来看,近七成城市较上月明显放量,成都、长沙在上月供应量近乎腰斩后再度回归高位,昆明、南宁等城市8月新增供应面积更是创下今年以来的新高。

“金九”或将小幅回升

  成交:同、环比齐跌持续低迷,中西部城市相对“坚挺”

  8月,29个重点城市整体成交2582万平方米,环比下跌6%,整体延续7月份下滑走势。730会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,八月大部分城市成交量继续走低。

  一线城市总成交231万平方米,环比下降10%,同比下降7%,降幅进一步扩大。具体来看,上海因临港新区放松限购,大批持销期房源售罄,带动成交量整体大幅上扬,环比激增21%。除上海以外,其余三城成交均出现不同程度的下滑,尤以北京、深圳同、环比齐跌最显著,广州市部分商业银行上调房贷利率、延长放贷周期,房贷收紧一定程度上抑制了购房需求,成交环比略有下降。

  25个二、三线城市总成交面积达2351万平方米,同环比分别下跌3%和6%。各城市成交走势持续分化。中西部城市整体表现良好,成都8月供应集中放量,武汉在供应放量的基础上叠加房贷利率下调,助推成交大幅上扬。反观长三角,多数城市成交继续走弱,且跌幅远超均值。苏州因网签暂停和“最严限购限售”政策的出台,成交量大幅回落。常州、杭州依然延续供应放量、成交反降的低迷行情。

“金九”或将小幅回升

  库存:近半数城市环比小幅上涨,消化周期普遍低于12个月

  8月,超过7成城市商品住宅供求比上升,北京、深圳、佛山等14城超过1,特别是徐州骤增至2.05,而无锡、宁波和福州供求比不足0.5,市场供不应求矛盾依然显著。在供应放量而成交同环比小幅回落影响下,近半数重点城市库存量环比小幅上涨,增幅均在7%以内,同比看也有6成城市处上升通道,上海、徐州涨幅在90%以上。

  虽然约5成城市消化周期环比拉长,但近8成城市依然处在12个月正常范围内,整体来看去化压力不大。重庆、宁波、武汉等市不足4个月,近期市场成交热度持续;北京、佛山消化周期升至15个月以上,库存风险需要警惕。

“金九”或将小幅回升

  成交结构:高档产品热销,北京90㎡以下占比持续回落

  从价格段分布来看,北京中低档产品成交占比回落8个百分点,上海小幅回升5个百分点。中高档产品各城市成交分化显著,北京较上月大涨12个百分点,而深圳环比锐减18个百分点。高档产品整体热销是市场成交主力,相较于上月而言,上海占比下跌8个百分点,深圳大幅增加16个百分点。

“金九”或将小幅回升

  从面积段分布来看,北京90平方米以下产品占比持续回落,较上月下跌8个百分点;120-144平方米产品,北京成交转暖占比上涨5个百分点。其余90-120平方米以及144平方米以上面积段产品,各城市成交占比相较于上月来看变化皆不大,涨跌幅均不超过3个百分点。

“金九”或将小幅回升

  二手房:环比降8%同比增5%,重点城市普遍继续环比下跌

  自5月份以来,二手房市场降温特征明显,成交量随之步入下行通道。7月份二手房市场似有企稳迹象,成交量环比基本持平。不过,8月份二手房市场波动调整,成交量环比再次小幅回落。8月份,7个重点监测城市二手房累计成交479万平方米,环比下降8%,同比仍上升5%。具体而言,除南京环比回升18%之外,其余城市成交量环比皆小幅回落,北京暂以-21%的环比跌幅居首。仅北京同比下降32%,其余城市成交量同比皆增,受去年同期较低基数影响,青岛同比大增74%。

  我们认为,受市场购买力透支等多方面因素影响,二手房较高性价比优势凸显,近两月成交量窄幅波动。鉴于全年二手房成交量月度走势大都“前高后低”,短期成交量大概率将继续走弱。

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  土地:溢价率降至年内低位,新土管法通过利于增加土地供应

  8月土地市场成交量价均大幅回落。据CRIC监测数据显示,截至本月29日,全国300城经营性土地共计成交2406幅,相比上月下降了25%;成交建筑面积总计14080万平方米,同环比均大幅下调,降幅分别为47%和29%;成交价格方面,本月土地成交总金额达到3401亿元,环比下降42%,同比则下降了24%;成交单价方面,由于本月成交高单价地块明显变少,因此成交楼面价相比上月下滑了19%,降至2416元/平方米,受去年同期地价低位的影响,楼板价同比大涨45%。

  市场热度方面,由于房企融资环境进一步收紧,开发贷、企业信托、海外融资渠道受限,资金压力再度升级,企业拿地更加谨慎,8月土地市场成交溢价率连续5个月下降,下滑至10%左右,创下今年新低;与此同时,土地流拍现象也略有增多,重点城市的流拍率相比上月上升了2.1个百分点,南京、成都等热点城市均有土地流拍,市场热度较上月进一步回落。分能级来看,一线城市由于成交地块多为保障性住宅用地和商办地块,房企拿地意愿不高,溢价率降至冰点;二线城市热度下降更为明显,溢价率降至6.3%,环比降幅5个百分点;三四线溢价率相比上月也有微降,为13.8%,土拍热度较上半年降温明显。

“金九”或将小幅回升

  8月土地市场不仅成交量大幅缩减,地价也继上月微降之后迎来大幅下调,降幅高达19%,地市降温之势愈发显著。就成交量来看,各能级城市表现一致、同环比均大幅下滑,其中一二线城市环比降幅凸显,降幅均超四成;成交价格方面,三个能级城市环比均呈现下跌趋势,其中二线城市降幅最大,环比降幅高达16%。

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