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与其他一些强省会城市对比,石家庄的楼市调控政策同样严苛。

来源:    2019/10/23 10:15:58     浏览次数:0

[导读]:与其他一些强省会城市对比,石家庄的楼市调控政策同样严苛。

石家庄,河北省省会,京津冀城市群中心城市,国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放城市,中国铁路运输的主要枢纽之一。

  作为一座被“火车拉来的城市”,1968年才确定为河北省会的石家庄,在此前一直被视为中国最年轻的省会城市。这个记录直到1988年海南省成立才被打破。

  经历了50年的快速发展,这座距离首都最近的省会城市,不仅成为了人们口中的“国际庄”,各项经济指标仍保持着较高速度的增长。

  2018年,石家庄GDP 6082.6亿元,同比增长7.4%,三产结构占比6.9%:37.6%:55.5%。人均GDP55723元,同比增长6.6%。

  2018年末常住人口1095.16万人,比上年末增加7.17万人。全年出生人口12.18万人,死亡人口6.53万人,人口自然增长率为5.19‰,比上年下降2.64 个千分点。常住人口城镇化率63.16%,比上年提高1.52个百分点。

  2018年城镇居民人均可支配收入35563元,同比增长8.0%,城镇居民人均消费支出21620元,同比增长6.3%。

  与此同时,石家庄房地产市场由上行趋势逐渐回归平稳,以万科、融创和保利为代表的品牌房企销售业绩稳中有升,逐步挤占本地中小房企的市场占有率,改写了石家庄的市场格局,成功收割了一波市场红利。

  调控政策:非户籍在主城5区限购1套,

  新购一二手房皆限售5年

  与其他一些强省会城市对比,石家庄的楼市调控政策同样严苛。

  非户籍家庭近3年内连续缴纳2年以上社保,在长安区、桥西区、新华区、裕华区和高新区(主城5区,下同)限购1套住房(含新建商品住宅和二手房),户籍家庭、其他区域皆不限购。

  在主城5区购买首套房,商贷、公积金贷款首付比例皆不低于30%;二套无贷商贷首付不低于40%,有贷商贷首付不低于50%,二套公积金贷款首付不低于60%;其他区域首套首付不低于20%,二套首付不低于30%;三套以上停贷。

  商品住房、经济适用房皆限售,新购住房(含新建商品住宅和二手房)限售5年,以交易合同网签备案时间为准。2007年5月1日前,开发企业取得经济适用住房建设计划批文的,限售2年;开发企业在2007年5月1日后才取得证件批文的,限售5年。

  依照2016年10月份全市商品房的基准价可上浮确定项目的预售价,拆除重污染企业开发房地产、低密度社区、装配式住宅的预售价可分别较基准价上浮20%、30%和40%。分区域限价,各区域皆有隐形的房价监管红线,譬如南二环东沿线板块最高售价不超1.5万/平方米。

  别墅施工进度1层以上,高层施工进度达到1/3或投资额超工程总投资额的25%,可申领预售证。冬季采暖季直到次年3月15日,所有在建项目全部停工,致使房地产市场陷入“空窗期”,全市几乎没有新房供应。

  市场综述:市场由上行趋势逐渐回归平稳,

  三季度成交量环比下降12%

  2019 年1-9月石家庄商品房供应面积 311.77万平方米,成交面积 345.51万平方米,其中第三季度商品房供应面积 138.44万平方米,环比上升 13% ,同比上涨 106%,成交面积 121.58万平方米,环比下降 12% ,同比上涨 55%。

  分季度来看,一季度因西山事件,供货端低迷;二季度低价项目入市,主要面向首置首改需求,带动成交量快速上升;三季度房企和项目营销推货节奏密集,尤以九月份表现突出,各项目抓紧在国庆节前补货,为假期成交创造条件,整体三季度成交相对平稳,市场观望情绪依旧浓重。

  土地市场:量价齐升地价再创新高,

  三季度土拍明显降温

  2019 年1-9月石家庄房地产开发用地累计供应 114 宗,供应面积 399 万平方米,超过 2018年全土地供应总量的 13.9%;成交 82 宗,成交面积 312万平方米,超过 2018年全年成交总量的 17.4%,其中 1-9月房地产开发用地成交亩价达652万元/亩,再创历史新高。

丁祖昱:石家庄品牌房企的红利

  分区域来看,长安、栾城和正定片区土市场供求火热,带动区域商品房市场热度提升,其中栾城区以供应 84.2万平方米、成 交71.8万平方米位居首位;从土地成交价格来看,长安区楼面价最高 6565元/平方米,其次为裕华区、桥西区,楼面价分别5139元/平方米、 4591元/平方米。

丁祖昱:石家庄品牌房企的红利

  分受让方式来看,补证土地成交58.4万平方米,非补证土地(勾地和公开招拍挂两种)共成交253.5万平方米,市场供求逐步规范,其中勾地占比59%,勾地仍是供地主流方式。

丁祖昱:石家庄品牌房企的红利

  值得一提的是,三季度高溢价成交地块明显减少,房企逐步回归理性,土拍阶段性降温,低价拿地成为可能。

  根据全年土地供应计划,当前桥西区完成率最低,四季度桥西区或将成为土地市场热点区域。

  区域市场:刚需、改善主导且地域特征显著

  目前,主城5区近乎无新房供应,成交以二手房为主,房价1.8-1.9万/平方米,次新房2万/平方米。二环沿线主打改善性需求,3房、4房大户型成交活跃,房价2万/平方米。

  二环、三环之间为近年新兴板块,生活配套尚不成熟,产品主打刚需两房以及小三房。譬如南二环东延线,万科、保利、华远等品牌房企扎堆,在建地铁3号线,片区有医药、电子信息等产业,房价1.4-1.5万/平方米。

  鹿泉区位于西三环以外,房价1.1-1.2万/平方米。栾城区位于南三环以外,房价略低0.9-1万/平方米。藁城区位于东三环以外,房价约1万/平方米。

  西山乃传统半山别墅区,2019年初严禁削山建别墅,部分项目停售。

  热点区域:正定新区炒预期,2019年土拍

  再度升温,品牌房企扎堆抢地

  正定也是当前乃至未来石家庄新房主要供应区域,有市政府搬迁、国家级新区、河北自贸区规划预期加持。

  正定市政配套先行,着力打造海绵城市,片区内现已通行地铁1号线,2号线正在规划建设中,但入住企业偏少,现阶段仍是炒预期。

  正定县划分为古城、新区两大板块,古城主打旅游产业,建筑限高8米,主打别墅、合院这类低密度产品,总价500-800万,购房者主要来自于本地以及主城区外溢客群;新区炒预期,有市政府搬迁、国家级新区等利好加持,但现阶段发展尚不成熟,入住企业偏少。各区域客户皆有,以年轻人居多,本地拆迁户也占据一定比重。

  2016年,正定县土地市场火爆,房企不惜高价抢地,部分地块限售10年。不过,因前期市场火爆,10年限售项目售价低于预期,市场抗性有限,基本都能去化完毕。

  2017-2018年土拍市场回归理性,但并未出现土地流拍。

  2019年,在市政府搬迁、国家级新区、自贸区等预期推动下,土拍市场升温,中海、华润、雅居乐、中铁建等品牌房企连拿7宗地,楼板价6000-6500元/平方米,地价再度升至高位。相较于正定在售项目1.3-1.4万/平方米售价,地价略显偏高。

  营销去化:差异化营销,万科低开高走、

  华远错位定价、保利渠道分销

  房企营销策略差异化,万科新都会低开高走,前期冲流量、做口碑,后期涨价制造升值预期。

  华远分产品错位定价,更易去化的2房高价慢慢卖保利润,不易去化的3房降价走量。

  保利以全年销售业绩目标为导向,开盘次月便上渠道冲业绩,刚开始渠道客户转化率较高,随后平平。高价盘自建圈层,涉及老带新、全民营销等。

  相较而言,正定县更为依赖渠道分销,本地中介带客能力强。

  多数项目日均到访量20组,渠道盘日均50-60组,周末100组,但渠道客户质量参差不齐,转化率难以保证,流量盘月均去化200-300套。

  客户结构:地缘性以及周边郊县客户居多,

  二环内改善、二环外刚需

  购房者以项目所在片区以及周边郊县客户居多,户型要方正、南北通透,北京外溢客群极其有限,占比不足5%。

  各区域市场客群划分明显,二环内主打改善性需求,成交主力3房、4房大户型产品,本地改善性客群不缺房,大都卖一套再买一套。

  二环外主打刚需以及首改,85平左右的两房更易去化,除地缘性客户之外,周边郊县客户也占据较大比重。

  竞争格局:万科、融创、保利问鼎前三甲,

  品牌房企市场份额持续提升

  2019年1-8月,品牌房企销售业绩稳中有升,包括荣盛、恒大、绿地、碧桂园在内的7家实力房企入围销售金额榜单前十强,万科、融创和保利问鼎前三甲。

  反观,本地中小房企销售业绩不佳,仅北城、润江和天山入围前十强。

  值得一提的是,本地中小房企陆续出现资金周转不畅难题,联邦、卓达更因民间借贷、金融拆借到期违约破产。

  长期来看,本地中小房企市场占有率将持续走低,外来品牌房企则持续提升。

  展望未来,预计四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大,并将在10月底至12月初达到降价跑量的最高潮,为完成销售任务,房企和项目推售动作仍将不放松,推售节奏趋向小推量多批次,以价换量动作愈加明显。

  未来二环内新增供应相对较少,潜在入市项目聚集的长安区、栾城区和正定区域将成为四季度市场聚焦点。从产品结构方面来看,市场整体处于下行趋势,受市场长期调控影响,购房者观望情绪浓厚,入市积极性低,投资改善需求驻足,刚需化明显且愈加强烈,户型面积段及总价段逐渐压缩。

  2018年至今,房地产市场处于持续调控周期,房企们融资环境进一步收紧,资金压力不断加大,许多房企开始选择加快开发节奏,加快销售,回笼资金,以偿还借款。融创、旭辉和万科进入今年土地储备的第一梯队,房地产市场集中度在不断提升,尤其是融创和万科已经完成了全城六七盘的布局,预计四季度房企推货速度将继续加快,快速抢占市场份额。

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