冯仑:住宅的「消费升级」

  大家都很关注住房市场的未来会往哪儿走。我也经常被人问到这个问题。我觉得是这样的:举个例子来说,小孩不知道怎么活,会去看大人,看别人的人生经验,然后照着走,大体上不会错。当然了,小孩不能去模仿狮子的成长道路,他得先找到同类,照着人的道路比划,找到比他年长的人过去的经验,然后规划自己的未来。所以说,每个小孩的未来都在他爷爷的意识里。这个小孩要长大成人,甚至变成别的小孩模仿的「老爷爷」,得先把比自己年长的这些人的经验搞清楚。

  我们要把中国房地产的走势搞清楚,也应该先看一看别人的历史。

  中国的房地产,尤其是住宅市场,发展的时间相对短暂。1998 年,我们取消了福利分房,靠市场来解决住房问题。这之后,住宅市场才蓬勃发展起来。

  过去的 20 年,虽然中国的人口从 8 亿增长到 13 亿,人均住房面积却由几平米增长到现在的将近 40 平米。一方面,这是一个巨大的成就。另一方面,和欧美一些国家的房地产市场相比,我们发展的时间短,市场也没有人家成熟。所以,这些国家怎么来解决住房问题,对我们来说有参考价值。

  大体上,更成熟的房地产市场中,有这样一个规律:在人均 GDP8000 美金以前,特别是在 2000 到 8000 美金之间,住宅市场中,新房是最主要的,是市场的主要供应部分。同时,房价、地价、资产价格每年都涨 8% 到 10%,多的时候涨幅能达到 15%,这是一个共性。

  美国在二战以后的 20 年里是这样,欧洲在二战以后的 20 年里是这样,中国在过去 20 年里也是这样的,这很有意思。在人均 GDP 处于 2000 到 8000 美金之间的这个阶段,住宅价格涨得挺快。

  这也是过去一两年有很多人去东南亚,比如泰国、柬埔寨投资房地产的原因。东南亚国家现在的人均 GDP 就处在那个阶段,所以只要没有意外,未来 10 年、20 年,他们的房价也会按照这样的规律上涨。

  为什么会有这样的规律呢?与住宅的消费升级有关。大体上,消费升级有五个阶段。

  第一个阶段,有和没有的消费。我们称之为功能性消费。比如说,一进屋,家里连一个板凳都没有,那买一张板凳,这叫满足了功能性消费。能坐,但是肯定不舒服。

  第二个阶段,把板凳换成沙发,今天多数中国家庭都有沙发,板凳越来越少了。沙发涵盖了板凳的功能,也能坐,同时更舒服了。这叫舒适型消费的升级。

  第三个阶段,从舒适型消费升级到美感型消费。沙发要找好看,是中式的、欧式的,还是仿古的?得找自己觉得好看的。

  第四个阶段,由美感型消费升级到态度消费、价值观消费。不仅要好看,还有独特的偏好。我喜欢什么,不喜欢什么,有一套价值观。甚至不一定要好看,比如要用环保的材料来做的,这叫价值观消费。或者把几个旧沙发重新改,废物利用,这叫价值观,「我就喜欢那样,这是我的态度。」

  第五个阶段,再往上,叫收藏、投资和消费结合在一起。比如买一幅齐白石的画挂家里,是消费、是投资、也是收藏。

  住宅方面也有消费升级。

  人均 GDP 处于 2000 到 8000 美金之间时,对住宅的消费主要是功能性消费。就是要实现从无到有。在这个阶段,购房是刚需,房价每年都在上涨。这个阶段的末期,基本上能实现「户均一套房」的要求。

  过去 20 年,大家买房很赚钱就是这个原因。很多时候,钱赚不是努力的结果,而是运气。很多人因为身在中国的大城市,又刚好有钱买了房,在房价快速上涨的阶段实现了资产增值。

  如果你身在中国的山区旮旯里,那这些也跟你无关。所以,这个阶段可以说是住宅发展的黄金时期,也是国民财富增长最快的时候,也是所有有房的人感觉到最幸福的时刻。

  天下没有不散的筵席,也不可能每一天都是蜜月。人均 GDP 超过 8000 美金之后,就要由蜜月转回到过日子。我们对住宅的消费,也基本上进入到了舒适型消费。

  这就不仅要「户均一套房」,还要能做到「人均能住一间房」,孩子一间、老人一间,甚至保姆一间。能实现「住得下,分得开」。也就是说,大家各自睡觉,不干扰别人。

  人均 GDP 达到 8000 美金以后,会有大量的改善型购房,首次改善、二次改善,都属于舒适型消费。改善型为主的消费变成主要的消费。这时候,整体上来说新房的供应量在减少,新房的销售越来越慢,而二手房的资产价格会越来越高。

  我们中国有些地产商跑到纽约、旧金山去盖新房,一个项目三四百套房卖3年都没卖完。为什么?就是因为美国人均 GDP 6 万美金,都是存量市场。

  现在,大家在北京买房,也越来越能接受买二手房,现在北京大概交易 6 套二手房才有 1 套新房成交,而 10 年前没有人能接受,都要买新房。原因就是人均 GDP 进入到 8000 美金之后,舒适型消费成为了主要的消费,房子旧的不一定就不好,关键要舒服,要满足需要。当然,这也意味着房价上涨的速度会越来越缓慢了。