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中国社科院:中国住房市场发展月度分析报告

来源:网易-云南房产    2019/12/2 16:48:51     浏览次数:0

[导读]:为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月-2019年10月纬房指数监测分析的基础上,运用大数据挖掘分析方法,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》。

       本期报告同时也是2019年度房地产大数据总结报告,在综合分析2019年住房市场走势的基础上,对2020年重点城市的市场走势作了总体预判。

  一、2019住房市场运行动态

  1.核心城市房价由较快回升到止涨趋稳,二手住房成交量冲高回落

  反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年,核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月,核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹;2019年5-7月,“小阳春”逐步消退,核心城市房价涨速下降。2019年8-10月,市场进一步趋稳,核心城市房价稳中略降。2019年10月,核心城市房价同比微涨0.3%,环比微涨0.028%。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

  

  纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期,以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。

  从二手房成交量指数看,在核心城市房价止涨趋稳的同时,二手住房成交量也冲高回落。2019年10月,10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点,比9月下降了19.89%,但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下,二手房成交量的持续下降,表明短期房价上涨动能减退。

  

  十大城市二手住房成交量指数(2017年1月成交量=100)

  注:十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。

  2.一线城市房价反弹力度较弱,除深圳外其它城市均处于下降阶段

  从一线城市近一年的房价走势看,广州、北京、上海房价相对低迷,2019年1季度房价反弹力度较弱,反弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示,近一年来广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上涨5.58%。

  

  

  从2019年10月环比变化看,一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%,在一线城市中跌速相对较快,跌幅比上月也略有扩大;上海环比下跌0.70%;广州环比微涨0.12%;深圳房价环比上涨1.81%,涨速比上月扩大0.91%。

  

  3.准一线城市中天津重庆房价相对低迷,苏州上涨较快但涨势得到抑制

  从准一线城市近一年的房价走势看,天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示,近一年天津累计下跌3.78%,重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定,近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快,近一年累计上涨20.71%。

  

  

  从2019年10月环比变化看,准一线城市房价平均环比下跌0.117%,跌速比上月减缓0.473个百分点。其中天津环比下降1.43%,跌速比上月收窄0.1个百分点,房价下跌速度仍较快;杭州环比下降0.11%,比上月减缓0.39个百分点;重庆环比上涨0.87%;热点城市苏州环比上涨0.2%,前期涨势得到抑制。

  

  4.过半二线城市稳中趋涨,部分城市继续下跌

  从近一年二线城市房价走势看,过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨,昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示,二线城市房价平均同比上涨1.647%。

  其中,近一年宁波同比上涨10.41%,沈阳同比上涨9.79%,南通同比上涨9.18%,昆明同比上涨8.20%,厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%,年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷,其中青岛同比下跌11.67%,济南同比下跌8.89%,长沙同比下跌6.62%,武汉同比下跌3.9%。

  

  5.三四线城市房价下跌个数增多,部分城市房价涨速仍相对较快

  2019年以来,三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响,少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示,近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加,其中隐含着未来下跌的风险。

  

  

  6.分城市群看,2019年珠三角城市群景气度相对较低,长三角城市群景气度相对较高

  从2019年各大城市群的市场表现看,长三角城市群的市场景气度相对较高,房价上涨城市比例更大,部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快;珠三角城市群的景气度相对较低,房价下跌比例更大,除深圳、东莞等外,广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌,其中肇庆跌速相对较快。

  京津冀一带,唐山房价同比上涨较快,秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨,而北京、天津,以及张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌。

  

  2019年10月主要城市房价同比分布图

  

  2019年10月珠江三角洲城市群房价同比分布图

  

  2019年10月长江三角洲城市群房价同比分布图

  

  2019年10月环渤海城市群房价同比分布图

  

  2019年10月中部城市群房价同比分布图

  7.核心城市住房租金下跌,租房市场景气度下降

  反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,2019年10月,核心城市住房租金指数为102.74,环比下跌1.16%,同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后,10月租金下跌速度继续加快。一方面,9-10月属于租房市场淡季,住房租金下跌具有一定的季节性波动属性;另一方面,2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨,但8-10月的下跌态势类似,因而2019年的租房市场景气度要低于上年。

  

  纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化,可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡,基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个,准一线城市4个,二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期,以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。

  二、市场形势分析

  1.房地产融资政策仍然从紧,但房贷利率趋于回落

  2018年底至2019年初,随着定向降准等货币政策的实施,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。但防范宏观风险仍是政策底线,“大水漫灌”的情形并没有出现。房地产相关信贷也仍然受到严格的管控,房地产融资政策环境仍然从紧。2019年8月25日,央行发布个人房贷利率新规,重启了房贷利率的调整机制。在全球经济存在下行压力的条件下,货币环境总体仍将适度宽松,这意味着市场利率将处于在合理区间的下限。考虑到信贷利率有走低的趋势,在房贷利率形成新规下,既使存在房贷利率加成机制,房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内,房贷利率不会有显著变化。

  2.土地市场格局或将发生重大变化,但短期不会对房地产市场构成直接冲击

  在较长时间内,集体土地无法直接进入土地市场,土地市场的城乡二元分割特征显著。修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道,符合条件的集体土地可合法直接入市,土地市场供应格局或将发生重大变化。短期内,由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限,城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。中长期看,虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设,但通过建设租赁性住房等渠道,集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响。

  3.抑制住房投资投机方向未变,但调控政策面临边际性宽松

  在复杂的内外部经济形势下,中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”,充分表明了中央控制房价上涨的决心。2019年4-5月,包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示,表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。另一方面,随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降,部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段,虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用,但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段,一些城市的限价政策中长期效果也不明确,但对市场效率的影响却较为显著。

  4.经济增速下滑对房价的影响逐步显现,房价上涨预期有所减退

  经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退,更多潜在购房者的房价预期转向悲观。在全球贸易摩擦加剧的背景下,世界经济前景趋于复杂化,全球经济不确定因素进一步增加。受世界经济大环境及国内结构调整的影响,我国经济增速也不断下滑。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联,这将导致市场观望情绪增强,抑制房地产投资投机。

  三、2020重点城市市场预测

  预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

  短期重点城市房价趋降主要原因有:

  经济增速下滑,城市化动力减弱。经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑,将导致城市化动力减弱,并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响,2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓,城市的人口吸引力相对降低,对住房市场的短期信心也将受到影响。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。

  始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。本轮房地产景气周期,房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列,表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

  另一方面,尽管经济增速下滑,但经济增长的内生动力仍然存在,房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底,调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能。这些因素可能共同促成房价的软着陆。

  由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡,在总体先抑后稳的背景下,不排除局部较快上涨或下跌的可能性。

  分城市看:

  一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨。二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大。三四线城市总体下跌。部分行情启动较慢的三四线城市,借助于货币化棚改余热,房价也仍可能上涨。

  1. 基于大数据的城市房价预警预报

  纬房大数据预警预报系统为国内首个基于大数据与人工智能的房地产预警预报系统。在最新纬房指数大数据监测的基础上,基于房价空间传导机制及区域房价相互作用机理建立预报模型。在人工智能等算法模型给出初步风险判断结果之后,通过专家会商评估,给出最终预报信号。需要注意的是,纬房预警预报系统仅为市场短期走势预测,并不一定代表现实已经发生的涨跌。纬房预警预报信号为数学概率信号而非确定性结果,具有一定的差错概率。结果仅供分析市场参考,不直接构成决策及买卖建议。

  表1纬房预警预报信号系统及其内涵

  

  根据监测模型及专家评价,提出以下参考性预警预报:

  浅红色(一般上涨)预警:深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波

  正红色(较快上涨)预警:无

  深红色(大涨)预警:无

  浅绿色(一般下跌)预警:北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

  正绿色(较快下跌)预警:无

  深绿色(大跌)预警:无

  

  2019年11月纬房大数据预警预报

  1. 对策与建议

  1.坚持“房住不炒”,保持调控政策的延续性与稳定性

  历史经验证明,在城市化发展阶段,出台刺激购房政策必然导致房价的异常上涨,增加市场风险。保持调控政策的延续性与稳定性,继续抑制住房投资投机,使购房投资杠杆保持在可控范围。限购、限贷等核心的住房投资需求管控政策,仍应保持相对稳定。房地产政策的调整优化应坚守“房住不炒”的底线,坚持避免出台刺激购房政策。

  2.把好货币供应总闸门,保持房地产信贷规模稳定

  稳定房地产市场,首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定,避免大水漫灌或过度紧缩。在坚持差别化信贷的前提下,加强对各类融资手段的用途管控,避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。继续维持对开发环节融资的适度合理管控,从源头抑制土地相关炒作。

  3. 落实完善因城施策方略,明确地方政府稳定市场主体责任

  进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨,实现及时预警和“露头就打”。房价短期波动较大的区域,还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。严格防止个别城市以“因城施策”之名出台刺激购房政策。从各地市场实际出发,增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下,可根据市场实际情况对已有的限购、限价等需求管控政策作边际性调整,以适应市场形势的新变化。进一步增强政策针对性,减少“一刀切”式管控。

  4.稳妥推进住房市场长效机制建设,促进长短期政策目标的均衡协调

  从保护购房者权益出发,因地制宜稳妥推进住房预售制改革。推进公共服务均等化,缓解住房供求结构性矛盾。大力发展租房市场,实现租购并举。以用途管制为基础,推进城乡土地市场一体化改革,建立多主体供应的住房供应体系。分类推进地方政府投融资体制改革,促进地方财政结构转型,降低城市政府对土地财政的依赖度。建立房地产政策的综合协调机制,实际统一目标齐抓共管。

  纬房指数(原大数据房价指数BHPI的升级版本)为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用,纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数,目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数,142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数,每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度,同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数,纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。

  报告撰写人:

  邹琳华 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社科院竞争力模拟实验室副主任,《中国住房市场发展月度分析报告》主编

  王业强 中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任,《房地产蓝皮书》主编

  吕风勇 中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编

  数据整理:

  叶冰阳 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 研究助理

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