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2019前10个月,哪些城市卖地最多?哪些房企拿地最多?

来源:保利投顾研究院;明源地产研究院    2019/12/2 17:02:41     浏览次数:0

[导读]:今年以来,中央向房地产多次“喊话”、房企融资渠道先松后紧,政策风向传导到土地市场,出现了什么新现象?各地如何应对变化、开发商又是否改变了拿地策略和布局结构?

通过盘点近期的土地市场,我们发现了以下特点:

■ 土拍市场与融资环境紧密相关,随着二季度融资环境趋紧,土拍溢价率持续下滑。

2019年前10月全国土地市场供求量同比基本持平,但溢价率自4月以来以来出现5连降。不过,部分城市为控溢价率抬高起拍价,叠加房企融资收紧,流拍增多。

■ 分线市场看,10月各线城市成交下滑,均价环比出现不同程度下跌;1-10月一二线城市供求同比均有上升,三四线城市持续供过于求。分城市群看,珠三角、海西成交量持续低位但同比略有增长;京津冀、成渝、山东半岛成交量同比下滑明显。

■ 从标杆房企动态来看,TOP房企近两月拿地多有放缓。

01 背景回顾

土拍与融资环境关联度高,二季度以来融资趋紧,溢价率持续下滑。

自去年731会议中央喊话“坚决遏制房价上涨”以来,房企融资难度提升,土拍溢价率持续低位。随着一季度房企融资改善,拿地积极性提升,土拍溢价率短期内爬升明显,引起监管层关注。

5月以来房企融资渠道再趋紧,信托、公司债、中票、贷款等都有不同程度收缩;叠加今年730会议,中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,土拍溢价率自4月以来出现5连降。

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02 近期土地市场特征

1 全国供求量同比持平,溢价率先升后降

2019年1-10月,全国住宅+商办土地总体供应同比微涨2%,成交同比微降3%,整体基本持平;平均溢价率1-4月不断攀升,4月后则出现明显的下滑。

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2019年10月,全国土地公开市场供应量环比上涨1%,成交量却大幅回落20%,成交楼面均价环比下滑6%至2301元/㎡。溢价率出现了自5月以来的首次回升,上涨2个百分点至10%。

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其中,住宅用地供应环比微降2%,基本稳定,成交环比骤降22%;成交楼面均价环比回落6%至2540元/㎡,溢价率回升2个百分点至11%;

商办用地供应环比增长12%,成交大幅回落14%;成交楼面均价较上月有所回落,高于去年同期水平。

02 溢价率降低,但起拍价略有抬升

随着调控政策的渗透,不少城市土拍规则随之改变。比如,为控制溢价率,出现抬高起拍价、“限房价、限地价、竞自持”、小地块出让等方式。

自2019年以来,土地起拍价逐步攀升,叠加房企融资收紧等影响,对应溢价率在5月以来出现持续下滑,至10月才开始略有回升。

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分线来看,一线城市受政策影响最大,溢价率明显低于二三四线城市,下半年平均溢价率不足5%;三四线城市溢价率相对较高。

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03 兜底式土拍,但终止挂牌、流拍仍增多

下半年全国土地流拍明显增多。其中,三四线流拍土地数量持续增长至八月,九月开始小幅回落,接近去年底水平;一二线城市7月后流拍明显增多,广州开始出现流拍。

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9月起,政府兜底式土拍逐渐增加,国企、地方平台至少1家兜底或是勾地地块出让,但仍存在勾地方资金短缺、房企最终未报名等情况,导致政府主动延期、终止挂牌等情况增多。

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03 分线城市地市情况

01 10月,各线城市成交下滑

10月各线城市成交下滑,成交均价环比不同程度下跌,二三四线同比上涨。其中:

■ 一线城市土地供升需降,供应环比增幅达33%,成交下滑32%,成交均价小幅下滑7%。溢价率环比提高1个百分点;

■ 二线城市土地供求环比再度回落为负,累计供求量小幅上升,成交均价环比下滑13%,溢价率上升3个百分点至10%;

■ 三四线城市土地供升需降,其中成交环比增速持续下滑至负22%;成交均价环比大幅下滑23%,溢价率维持不变。

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02 1-10月,三四线城市明显供过于求

今年1-10月,一二线供求同比均上升,三四线需求萎缩,供过于求持续凸显。

全国土地供应同比增2%,需求同比减3%,需求较1-9月同比有所下降。其中:

■ 一线城市1-10月供求量均同比增加,增幅分别15%和13%,需求增幅较1-9月下降7个百分点;

■ 二线城市1-10月供求量均同比略涨,增幅分别为5%和8%;

■ 三四线城市1-10月供应同比持平,但需求萎缩,降幅达6%,供求建面差5.8亿㎡,供过于求现象持续凸显。

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04 城市群地市情况

1-10月,珠三角、海西成交量持续低位但同比有所增长,京津冀、成渝、山东半岛成交同比下滑明显。

■ 海西、珠三角城市群土地成交量持续低位,但维持上涨态势,同比分别增长5%和4%;

■ 长江中游和其他城市群主要受到长沙、宜春和昆明、郑州等城市的成交放量,同比微增2%和1%;

■ 京津冀、成渝、山东半岛土地成交下滑明显,较去年同期下滑均超过10%,其中山东半岛降幅达25%。

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05 土地成交榜单

01 城市榜单:郑州重庆昆明成交建面领跑

10月徐州、咸阳成交出现明显放量;1-10月郑州、重庆、昆明成交建面持续领跑。

从10月宅地成交建面top20看,郑州再次领跑,单月成交量达404万㎡;徐州、咸阳10月宅地成交量较前9个月出现明显放量,其中徐州10月成交39幅地块,其中18块集中在睢宁县;咸阳则多集中于秦都区,而其中4块由政府旗下国企摘得。

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1-10月宅地成交建面top20中,郑州、重庆、昆明长期处于榜单前列,武汉、潍坊、菏泽、青岛等亦为供地大户。

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02 地块榜单:TOP地块半数位于华东地区

从成交情况来看,TOP地块中仅4块为底价成交,其中溢价率最高的地块为北京大兴旧宫限竞房地块,由电建京能联合体以34.2%的溢价率拿下。

从区域分布来看,TOP地块主要集中在华东地区,占5宗,另外华南2宗、北京2宗、武汉1宗。

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06 标杆房企动态

近两月top房企多拿地放缓,华侨城逆势单月拿地超百亿。

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万科继7月补储后拿地金额持续回落,10月仅43亿,但全年累计拿地1706亿,仍居榜首。本月主要在郑州、烟台、太原等二线城市获取地块。

保利拿地有所放缓,较9月明显回落,10月拿地62亿,全年排名第三。

碧桂园和融创10月拿地金额分别为60亿和59亿,全年排名第二和第四;恒大拿地金额继续维持低位。

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