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投资房子的最大风险

来源:    2019/12/3 11:08:30     浏览次数:0


在回答标题中的问题之前,先跟大家说一个投资理财中的常识,很简单,但很实用。

如果能把这个常识牢记心中,不敢说帮你赚钱,但一定可以帮你避开很多坑。
这个常识就是:投资的不可能三角。

在投资理财中,收益性、安全性与流动性三者不可兼得。


凡是高收益资产,都要十分警惕其安全性。预期收益率的提高,往往是以牺牲安全性为代价的。
比如股票在牛市当中的收益要远超债券,但牛市是一个事后来看的结果,你买进去那一瞬间是不知道接下来会不会继续牛的。因此你得承担更高的波动,也就是风险。
但债券不一样,债券价格的波动非常小,只要你不加杠杆,本金损失的概率几乎为零,如果你买的是国债并且持有至到期的话。
然而过去十多年,有一类资产却打破了收益性和安全性的矛盾,那就是房子。
过去十年,投资房子,基本上可以保证收益较高且足够安全的平衡。也正因此,房子才成为大多数人竞相追逐的投资对象。
不过,虽然房价看上去涨了,但真正想兑现利润却很难,尤其是三四线城市。
很多人反应二手房难卖,一挂就是好几个月没人问津,问了也是大幅砍价,全是凶狠的刀客,杀起价来猛的一逼。
有一种涨价叫卖不掉,这就是问题所在,因为房子的流动性极差,尤其是在下调周期。
流动性,指把资产变成现金的容易程度。
资产容易变成现金就是流动性强,如存款、股票、债券、基金等,都很容易出售变成现金;
资产很难变成现金就是流动性差,像古玩、字画、红木家具等,猴年马月才碰到一个买家——做这一行的都不叫“出售”,叫“结缘”,逮住一个买家,不能说寻到了接盘侠,而是遇到了有缘人。
这里有两个要素:一是时间,二是价格。时间不能太久,价格不能偏离市场价太多。
回到当下投资房子这个事情来说,即便房价会继续上涨,但几乎每个地方都有各种调控措施,包括最直接的限售,极大地打击了房子的流动性。这会极大地影响投资结果。
尤其当满足房价不断上涨的先决条件不再存在之后(人口老龄化,货币收紧,政策打压),投资房产,一定要考虑其流动性。
在涨价周期,房子的流动性相对较好。但是在横盘观望或者降价周期,房子的流动性就会变得非常糟糕。可能一套房子挂了半年也卖不出去。这对于那些加杠杆买房投资的人来说,无疑是个灾难。
现在,很多地方的房价已然开始下跌。越涨越买,越跌越不买,从众和恐惧让大多数人都是买涨不买跌,房子的流动性正变得越来越差。
有点金融常识的人都知道, 失去流动性的资产,一文不值。房子正在逐渐走向这一步。
所以,楼市最大的危机并非价格,而是流动性,也就是说价格跌不跌不打紧,打紧的是,一旦预期逆转你可能将无法变现,一个不能变现的投资类资产,市值再高,又有什么用?
房地产市场逐渐金融化,房子逐渐沦为了投资的工具,最后一定会遵循投资市场的规律,那就是7赔2平1赚,也就是说9成人都赚不了钱,
有人说你这是扯淡,我10年前买的怎么会赚不了钱,没错房价翻了几倍,你肯定是赚了,但仅限于市值,你舍得卖吗,如果你卖出了,套现了,而且再不买房了,我敬你是条汉子,
你就是那10%的赚钱的人,但绝大多数人不这样,他的房子只是升值了,他还是住在那里,日子还是一样过,这就不叫投资,只是消费而已。
钱收不回来,市值涨再高也跟你没关系。
有人又反驳,我卖了!已经赚了,但是如果你又加钱买了个更大的,那么其实也是一样,这就相当于牛市高位加仓,卖旧买新,上一笔赚了,但连本带利又都扔进去了,所以并没有收益,绝大部分人是这种情况,看似赚钱了,但其实却让钱不断的从自己的钱包里流向楼市,仓位更重了。
扔到楼市里的钱,可能一辈子都拿不走。
所以,最后如果楼市彻底丧失流动性,房子几乎卖不掉的时候,最符合投资市场的规律,9成人赚过市值,但却拿不回本金。只有1成中途下车再也不回来的人,把钱带走了。
随着金融政策的逐渐收紧,房住不炒的逐渐落实,二次房改的逐渐深化,这一时刻正在到来。
尤其是大部分三四线城市,大家都喜欢新房,而且家家户户都是多套房,又没有人口流入,除非打个很大的折扣,不然谁要你的二手房?
所以,尽可能卖掉你的投资性房产,把钱收回来。现在不卖以后很可能卖不掉了,投资性房产跟自住房不一样,你不是要住,而是要赚钱的,收不回钱,要市值又有什么用?
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