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我有7折房贷,选固定利率还是选择LPR挂钩?答案来了!

来源:    2020/3/3 16:13:00     浏览次数:0

[导读]:房奴已经成为了现代的新生词汇,从这一个“奴”字,便可体会出其中的辛酸!

        不啃老难以买房,啃了老买了房,自己一辈子还要被这个房贷给压死!想想真是不容易啊!

        BUT,凡事有转机,央妈给四亿房奴发放大礼包:按照央妈2019年12月28发布的公告,3月1日起存量贷款改LPR正式开始。

        据小编了解到,2月29日起,工商银行、中国银行、建设银行、招商银行、交通银行、农业银行等陆续发布通告:

        从2020年3月1日起,银行所有存量房贷利率的计算方式将发生改变,从过去基准利率*折扣的方式(简称存量浮动利率),转换为“LPR+点”或者“固定利率”模式。

        也就是:从2020年3月1号至2020年8月31号,所有以基准利率为基准,发放的贷款,银行要全部通知你“重签贷款合同”。

        SO,你收到通知了么?

        对于没有房没有贷款的人来说,打扰了。

        那么,对于房奴来说,“利率转换”怎么选?是做听话的乖宝宝?还是要和自己最后的倔强死磕到底?

        我们来客观分析一下,对每个正在还贷的房奴来说,这都是一次至关重要的机会。

        这一次,你自己决定!

        但选择机会也只有一次

        这次,借款人可以与银行协商,确定将定价基准转换为与LPR挂钩,或者转换为固定利率。但是借款人只有一次的选择权,确定之后不能够再次转换。

        说白了,也就是你一旦选择了之后就不能再变了。这意味着,庞大的存量房贷,将首次完成“锚”的切换,切换方式的选择权,交由个人。

        作为房奴们关心的问题只有

        我的房贷到底要转LPR吗?

        什么是LPR?估计到现在也有好多人不理解,包括很多买了房子的人。这里也不多解释,不懂的也没关系,下文有建议。

        虽然大部分人搞不懂LPR,但是基本的还是要了解一下。

        1.旧房贷利率 = 基准利率 X(1+上浮/折扣百分比)

        2.新房贷利率 =最新5年期LPR利率 + 基点

        (LPR是多家商业银行综合报价,代表市场利率,央行每月20日发布,按月浮动)

        所以这次利率转换,央行给了旧贷款两条路选择:

        一是假如你同意转换为LPR:关键问题是基点加多少需要确定,而每个月20号LPR又不断浮动,怎么办?到底以哪天为准呢?央行2019年12月28日下文件“一刀切”,全部旧贷款以2019年12月20日公布的LPR(4.8)为准进行转换,也就是说,你用旧贷款利率减去4.8就是你的“基点”(可为负数)。而且这个基点一旦固定,终身不变,并且规定2020年全年都是“转换过渡年”,只有从明年开始LPR浮动,你的贷款才能跟着浮动。

        二假如你不愿意转:原来执行的4.9基准利率永远不会变了,因为这个旧体系标准已经废弃了,以后LPR不管浮动4.7或5.0跟你都没关系,你的利率原来是4.9上浮或打折多少,今后永远不变,所以你就相等于签了固定利率贷款,央行也明确,如果你不同意LPR,就只有签固定利率贷款。

        三也是部分房奴们最最最关心的,我有7-9折房贷利率的怎么办?

        大家可以看下图对号入座:

        以2019年12月20日公布的LPR(4.8)为准进行转换

        那么原来利率打折转为LPR是不是亏了?

        原来利率上浮转为LPR是不是划算?

        请看下图:

制图/融话琴楼

        所以当LPR下降了变为4.75%时,由于基点固定不变,所以比原来老款的9折贷款利率要低了0.05%。


制图/融话琴楼

        所以当LPR下降了变为4.75%时,由于基点固定不变,比原来老款的上浮20%贷款利率要低了0.05%。

        假如未来五年期LPR利率降低了4%、3.5%、3%或者更低,贷款利率会更低。所以如果未来LPR是下行趋势,大家可以选择及时转换为LPR利率,明年起就会享受到LPR下行带来的优惠,但是LPR也不会只降不升,这才让房奴们纠结如何下这个赌注。

        为此,同样作为小小房奴的房窗先生,也不敢随意就下这一次赌注,采访了行业内的资深专家结合实际情况进行分析。


        左岸控股董事长李炳亮先生认为:
        一、很少有人一套房供一辈子的。过去也很少有人因为签合同供30年,真的会供满30年,大多数都会提前还贷。所以理论上的利息支付年限,基本上这大大缩短,也意味着利息总额相应大大减少。而无论采取怎样的利息计算方式,如果贷款期有限、总额不高,则利息总额的差距不会大到让人无法选择。
        二、如果非要选择:
        1 则过去利率低于基准利率的,比如75折到85折之间的,建议选择固定利率。
        2 如果9折到基准利率之间的,则选哪一个,区别不会很大。
        3 如果利率大于基准利率的,建议选择LPR。当然,这些都是利弊的概率问题,不是绝对问题。
所以房窗先生认为,性格保守的人,得了重大房贷利率折扣,剩下供房时间不长的人,就没必要玩心跳了,可以用原来固定的方式。
但是对于利率大于基准利率的,就建议选择LPR,这部分人可以看看以下的分析,或者能对你有打鸡血的作用。

    为什么利率会长期走低? 第一,LPR转轨是中国深化改革的一部分,利率市场化改革的初衷就是降低利率,简单又明了,所以,只要改革在进行,LPR利率长周期就一定是下行的。 第二,从大趋势来看,世界各大经济体,利率都在下降,甚至不少已经步入了零利率、负利率时代。 截止到2019年底,全球26个主要国家或经济体当中,有20个国家或经济体利率处于下行趋势。

 图片来源:金十数据 欧盟:-0.5%日本:-0.1%瑞典:-1.25%瑞士:-1.25%丹麦:-0.65%匈牙利:-0.05% 负利率意味着,你的钱存到银行去,银行不但不给你利息,还要反过来收你的管理费!

2019年8月,童话王国丹麦更是推出的人类历史上首笔负利率住房按揭贷款业务,房贷利率为-0.5%。 也就是说,你在丹麦买房,贷款100万元,一年后你只需还99.5万元就OK了,银行倒贴5000块。