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全国首发!楼市调控加码!取消预售制实行现房销售!

来源:    2020/3/9 14:42:12     浏览次数:0

[导读]:在外界强烈预期楼市将宽松之际,继驻马店与广州出台放松楼市政策被撤回之后,昨天深夜,海南省出台新政。

新政内容包括发展安居型商品住房、本地居民限购多套住房和商品住房现房销售制度等。其中,最值得关注的是:“即日起,实行新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

这是2018年4月海南全域限购后又一次重磅新政。

也是3月3日央行电话会喊话强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性之后,海南是首个正面做出回应的省份。


关键词:现房销售、本地居民限购第三套

3月7日下午,海南省新闻办公室召开新闻发布会,通报了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制,并创新提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

重点如下
1. 本地居民限购第三套住房。对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
点评:在户籍人口购房上,海南一直比较宽松。一个户籍家庭在海南本地购房,在套数上不受限制,只是从第三套开始不能贷款。这次“楼市新政”,赌上了这个“最后的漏洞”。
至于“安居型商品房”,内地很多城市都在推行,海南这次是学习借鉴。但看起来力度很大,将成为海南抢人才、抢人口的利器。这些房子地价成本低、总价便宜,相当于打折卖给人才和当地居民。但毫无疑问,将跟商品房形成竞争关系。
2. 全国首次实行现房销售政策。通知提出改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,只能现房销售。

点评:中国内地自1998年全面建立房地产市场以来,一直学习香港的做法,采取“预售制”。也就是说,开发商可以卖楼花。只是预售的条件,近年来有提高的迹象(疫情之后,又有全面放松的趋势)。通过预售,开发商可以提前回笼资金,加快资金周转。

 海南全面推行“现房销售”之后,开发商想在海南开发项目,门槛将更高。这意味着,很多中小房企将被挤出市场。

 3.遏制投机炒房。鼓励存量商品住宅用地或项目转型安居型商品住房、租赁住房等,要求各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任,避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段,因地制宜、综合施策,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。


海南为什么要实行现售制度?

土地70年产权、公摊面积、商品房预售制,堪称房地产市场的三大发明。

在住房短缺时代,预售制提高周转速度,有效促进住房供给,功不可没。然而到了26年后的今天,预售制已经弊端重重。


早在2018年9月21日,相关媒体就报道,广东省房地产行业协会(下称省房协)一份红头文件就提到,广东省住建厅已拟订材料,向住建部建议,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。
另外,住建部曾经向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发文件,其中要求对商品房预售许可进行深入研究。

一直在调研、观察阶段的现房销售制度,今年靴子突然落地,的确大大出乎很多业内人士的意料。

图片来源:网络

昨天,官方同步解释了实施现房销售的原因:
目前,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。
为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题,《通知》提出改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。
按照国家《商品房销售管理办法》规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件
商品房改变预售制度全面实施现售,并非易事。


在预售制度下,开发商在建造房子过程中,如果是30层的房屋,建了5层之后即可办理预售,进行资金回笼并进行后续投资,但如果采取现售,就可能需要30层房屋全部建造完毕才能进行销售回流资金,这让房企的资金考核压力增加,资金弱的房企将无法进行开发投资

中国楼市的游戏规则真的要变了!敢为天下先的海南新政里推出的现售制度,可谓一颗深水炸弹,激起中国楼市的千层浪!

业内有分析人士表示,海南省不仅是第一个以文件落实强调“城市主体责任制”,还是全国首个在省级层面要求现房销售的,在建设海南自贸区(港)的大背景下,符合其此前提出的“全省一盘棋”思路。


海南将有大利好兑现?

从今年开始,海南将有大利好开始兑现。 

在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上,海南省副省长曾表示:海南争取明年第二季度开始,可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。 

海南的“自贸港”可能会有哪些特殊政策,在全国改革开放格局中占有什么地位?

对此,韩正副总理在去年11月曾在海南召开过一个座谈会,可以看一下新闻通稿:

也就是说,海南“自由贸易港”纳入了国家战略,跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展、长江经济带等,都处于区域发展战略的最高规格。

 这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”,将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”,海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。 

此外,关于海南自由贸易港,全国人大正在立法。而无论深圳经济特区、浦东还是雄安新区,都没有在全国人大层面上立法。由此可见,海南自由贸易港的特殊性。

 因此,坊间普遍猜测:海南很可能会成为一个“独立关税区”,有可能实施“零关税”。若如此,其开放力度无疑将超越深圳、上海和雄安新区。 

自1988年以来,海南曾三次获得最大历史机遇。第一次是1988年4月海南建省、建特区,第二次是2010年建设国际旅游岛,第三次是2018年迎来的“自贸区+自由港”。

 在前两次大机遇到来的时候,海南都没有管好房地产行业,都产生了房地产泡沫。其中第一次机遇的结局,是换来连片的烂尾楼;第二次机遇之后,海南遍地房地产,甚至为此破坏了很多海滩、岸线。 

所以,2018年4月以来,海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市非常低迷,甚至拖了经济发展的后腿,海南都没有动摇。

该怎样看待海南的“自由贸易港”,这能让海南全面起飞吗?

海南虽然有很多优势,但劣势也比较明显。这个陆地面积3.54万平方公里的省,只有大约1000万常住人口,还没有东莞的真实常住人口多,大约相当于深圳真实常住人口的45%。

 

此外,海南经济总量比较小,2019年GDP只有5300亿元,只相当于一个比较大的地级市。海南全省参加中国内地城市GDP的排名,大概只能排在44名左右,还没有潍坊和盐城多。 目前,中国改革开放呈现“全面开花”的局面,比如将近三分之二的省份有了自贸区,国家级新区有19个,国家中心城市有9个,区域发展的国家战略也有6个之多。 因此,海南未来面临的竞争非常激烈。即便有非常特殊的政策,能不能重演海南建省时的轰动效应,吸引到足够的人才,仍然有待观察。
如果海南能为1000万增量人口提供保障性住房,降低他们的居住成本,海南就有可能成功。